今年上半年，各城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂“極度分化”。
上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)的供求雙方均展現(xiàn)出了較為明確的積極性，地方調(diào)控政策持續(xù)放寬，“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。
不過(guò)，在行業(yè)“穩(wěn)地價(jià)”和拿地追求“確定性”的兩大基調(diào)下，大多數(shù)城市都沒(méi)有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，土地成交規(guī)模較去年同期進(jìn)一步走低，即便是土地市場(chǎng)表現(xiàn)較好的一線城市，較2022年同期的土地成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。
(資料圖片)
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.5億平方米，較2022年同比下跌29%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低?！笆茴A(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量同比顯著下滑。”
在此背景之下，上半年有些城市賣地金額突破千億元，有些的城市僅僅有幾十億元。
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僅北京和杭州賣地額破千億元
今年上半年，各大城市賣地收入可謂極度分化，賣地大戶北京和杭州，總成交金額均過(guò)千億元，更多城市甚至不到百億，不及大城市賣地金額的“零頭”。
大多數(shù)高庫(kù)存城市土地成交量已經(jīng)降至低位的情況下，上半年不少土地市場(chǎng)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，土地成交反而出現(xiàn)同比下滑。這些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均較2022年同期下降超過(guò)二成以上。
在全國(guó)土地市場(chǎng)低迷，300城住宅用地供求規(guī)模降至近十年來(lái)最低的情況下，房企投資更加謹(jǐn)慎，在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，這也導(dǎo)致北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。
6月20日，北京結(jié)束了當(dāng)月第四場(chǎng)土地拍賣，本年度第一輪集中供地落下帷幕，本次供地共推出23宗住宅用地，用地規(guī)模約98.05公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約181.44萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款約712億元。從央國(guó)企到各地小眾民企，開發(fā)商赴京參拍的熱情屢攀高峰。
另一“賣地大戶”杭州，上半年涉宅用地出讓也較為火熱。如果算上2022年第五批次的集中供地，上半年杭州共進(jìn)行了七次集中供地，累計(jì)出讓涉宅地66宗，總成交金額953.4億。若加上商業(yè)地塊出讓收入，杭州上半年土拍攬金破千億，位居全國(guó)第二，僅次于北京。
根據(jù)杭州發(fā)布的2023年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2023年杭州的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。今年供地模式從大規(guī)模集中供應(yīng)恢復(fù)到“小步快走”的常態(tài)化多頻次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌，處于六年來(lái)的低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降了30.6%。
根據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì)，從2016年至2019年，杭州的土地出讓金逐年增高，其中2016年為1624億元，2017年為2259億元，2018年為2402億元，2019年為2677億元。2020年杭州土地出讓金有所回落，但也基本與2019年持平。
前十榜單中，僅上海和廣州成交金額超500億，西安、成都、蘇州、南京、天津等重點(diǎn)城市成交金額則在300億～500億元之間。前十之后，合肥、寧波、佛山、無(wú)錫、石家莊、武漢、廈門、長(zhǎng)沙、溫州、臺(tái)州出讓金則在100億～300億之間，其中僅合肥、寧波、佛山超200億元。
記者注意到，在土地收入前五十榜單中，有高達(dá)一半的城市上半年土地成交金額不足百億元，土地市場(chǎng)的冷熱分化被拉滿。百億以下陣營(yíng)中，包括濟(jì)南、鄭州、南昌、長(zhǎng)春、太原等省會(huì)城市，其中濟(jì)南半年攬金92億元、鄭州88億元、南昌83億元、長(zhǎng)春66億元、太原45億元。
“除核心城市土拍保持一定熱度外，上半年多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象，土拍分化現(xiàn)象加劇。青島、濟(jì)南、蘇州、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，地方國(guó)企托底的態(tài)勢(shì)仍未得到改善。長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市成交地塊均底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷?！敝兄秆芯吭罕硎尽?/p>
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央國(guó)企仍是各地拿地絕對(duì)主力
上半年，民企拿地?zé)崆橛兴嵘?，不過(guò)央國(guó)企仍是各地拿地的絕對(duì)主力。
以杭州為例，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在上半年杭州拿地金額前十的房企中，有6家是杭州本土企業(yè)，且民營(yíng)房企居多。
其中，上半年濱江集團(tuán)共計(jì)在杭州斬獲11宗地，耗資154億元，占杭州總土地出讓金額的15.5%；其次是綠城，上共獲得3宗地塊權(quán)益金額為85.3億元，占總土地出讓金的比例達(dá)8.9%；坤和置業(yè)拿地金額56.5億元，排第三位，占總土地出讓金的比例為5.9%。
此前，有熟悉濱江集團(tuán)的人士向記者表示，現(xiàn)在杭州形成了以濱江集團(tuán)為首的浙江民營(yíng)房企聯(lián)合體，其中包括建杭、興耀、坤和、中豪等企業(yè)，大家都參與土地拍賣，增加搖號(hào)概率，拿到地后一起干。在其看來(lái)，民企體制差不多，干起活來(lái)比較通氣。這也是濱江集團(tuán)以及眾多本土民營(yíng)房企在杭州土地市場(chǎng)較為活躍的原因之一。
2023年上半年房企權(quán)益拿地金額和面積TOP10?來(lái)源：中指研究院
不過(guò)，從重點(diǎn)城市上半年拿地金額TOP10房企看，有半數(shù)以上為央企國(guó)企。從新增貨值看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。1-6月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值927億元占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后。
“當(dāng)前房企投資拿地更追求確定性，一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為房企‘搶地’重心，而多數(shù)三四線城市土地依舊無(wú)人問(wèn)津，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)‘局部火熱、整體偏冷’的格局。大多數(shù)城市都沒(méi)有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，即便是表現(xiàn)較好的一線城市，較2022年同期成交量也出現(xiàn)下跌?！?/p>
克而瑞表示，“由于今年的預(yù)供地清單到2月份才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏，供求雙方也需要適應(yīng)新的供地模式變化，不少城市的首批預(yù)供地截止時(shí)間是在下半年。在地方財(cái)政壓力和供地計(jì)劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模仍然有望邊際改善?！笨硕鹫J(rèn)為。
2023年上半年房企新增貨值TOP10?來(lái)源：中指研究院
“伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進(jìn)一步上升。根據(jù)中指研究院測(cè)評(píng)，北上廣深位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安市場(chǎng)需求有支撐，位列5～10位。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示。
在曹晶晶看來(lái)，人口優(yōu)勢(shì)和購(gòu)買力是影響城市潛力的重要因素，高能級(jí)城市購(gòu)房需求支撐度高，改善需求呈現(xiàn)持續(xù)增加態(tài)勢(shì)；同時(shí)，要關(guān)注高庫(kù)存城市去化壓力。整體來(lái)看，分化將主導(dǎo)未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，直至新格局形成，房企應(yīng)把握主流城市平衡布局、甄別風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)守安全底線。
每經(jīng)房產(chǎn)整合自第一財(cái)經(jīng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、丁祖昱看樓市等
編輯| 魏文藝
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