交通聯動、科技共創、金融共建、制造業共建、公共服務共享……近幾個月中,在廣東省陸續出臺的多個“十四五”專項規劃中,廣州、深圳的“雙城聯動”已成為工作重點。實際上,箭在弦上的“大灣區一體化”已然成為全國經濟發展和城市形態探索的先鋒案例。作為全國唯一一個承載了兩個人口在1500萬以上超一線城市的經濟集群,大灣區住房租賃生態的現狀與未來發展同樣也備受關注。

近日,自如研究院發布《2021年廣深長租市場觀察》(以下簡稱《觀察》)。《觀察》測算數據顯示,當下廣州、深圳兩地合計有超過2300萬人租房居住,未來還將新增262萬人需要租房,住房租賃市場增長空間明顯。

廣深兩城超2300萬人租房居住,租房需求總量大、季節性強

據綜合媒體公開報道的廣深兩地城市常住人口數據、戶均人口數量和租賃人口占比調研數據顯示,廣州市目前常住人口1876.6萬人,租房率約為53%,測算廣州當下約有995萬人租房居住,需要租賃住房約448萬套(間);深圳市目前常住人口1756萬人,租房率約為77%,測算深圳當下約有1350萬人租房居住,需租賃住房約600萬套(間)。可以看出,兩地的租賃人口均在“千萬級”。

具體到長租市場來看,成交量方面,兩地住房租賃需求集中度高、季節性明顯,全年需求在上半年就集中釋放,同時,均有春節后“白領季”和夏季“畢業季”兩次租賃高點。

其中,廣州租房市場“畢業季”需求峰值出現在5-6月,廣州作為位列全國大學數量前3的城市,高校密集,畢業生及租房需求逐年遞增。而深圳租房市場的“畢業季”需求峰值出現在7月,業內人士分析認為,這與廣深兩地畢業生構成有關,不同于廣州本地高校數量眾多,深圳依舊以“來深”居多,畢業生對租房市場的影響具有“緩釋”效應。

租金方面,在租賃需求總量較大、需求釋放季節性強的背景下,兩地長租機構租金水平均保持了全年平穩。其中,廣州市長租機構房源租金月均波動0.22%,全年最大波動不足3%;深圳市長租機構房源租金月均波動僅0.17%,全年最大波動不足2%。兩地租金平穩程度在全國一線、新一線城市中均位居前列。

兩地還將新增262萬租房人,總量、品質供給市場空間明顯

《觀察》認為,廣深兩地的住房租賃市場尚有較大發展空間,并從供需總量匹配、房源品質匹配、運營能力匹配三方面做出預測。

首一,在總量匹配方面,大灣區的持續發展帶來了更多新就業機會,將吸引更多人才來廣、來深。

根據廣州市發改委11月公開的《廣州市人口發展及社會領域公共服務體系建設“十四五”規劃(征求意見稿)》顯示,預計廣州市常住人口將達到2100萬,相比當下增長約232萬人。根據住建部此前披露的“現在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題”數據測算,廣州未來還將新增租房人口162萬人。同理,根據深圳市規劃和自然資源局發布的《深圳市國土空間總體規劃(2020-2035年)》(草案)顯示,深圳市未來預計將常住人口控制在1900萬人左右,相比當下增長約144萬人,其中新增租房人口約100萬人。

其次,在品質匹配方面,《觀察》認為,廣深兩地租住人群以高收入、高學歷人群為主,對生活品質、居住品質要求較高,而兩地住房租賃市場以個人自建房、個人直租房為主,房源品質參差不齊,難以滿足品質租住需求。與之對應,《觀察》發現,廣深青年的租房方式正在向長租機構傾斜。調研數據顯示,深圳今年新增的長租機構租客中,有三分之一“曾在‘城中村’租過房”。

其三,據兩地已公開的保障性租賃住房籌建計劃,十四五期間兩地合計將有超100萬套“保租房”入市。《觀察》預測,伴隨著住房租賃市場熱度的不斷攀升,適用于住房租賃業態的運營工具、運營能力、運營人才將會出現明顯缺口,成為“搶手貨”。

實際上,在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中,長租機構的運營能力已逐漸獲得認可。以自如為例,此前由廣州地方國企與自如合作開發、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實現100%滿租,并持續實現0空置周轉。

業內人士指出,從測算數據來看,廣深兩地的住房租賃市場供給在“量”與“質”上都存在著較大市場空間,專業化、市場化長租機構的發展潛力可觀。長租機構應當總結、共享成功經驗,將自身納入到新一代城市住房生態與住房租賃市場運行體系中看問題,共同助力于提升新市民的居住幸福感。