作為深圳第一高樓也是中國(guó)第三高樓下的Shopping Mall，由平安不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的PAFC MALL自誕生起就帶著強(qiáng)大的地標(biāo)光環(huán)。在PAFC MALL亮相的近三年時(shí)間里，關(guān)于“地標(biāo)建筑下應(yīng)該做一個(gè)怎樣的商業(yè)？”的討論從未停止。商業(yè)團(tuán)隊(duì)在這個(gè)過(guò)程中不斷嘗試，摸索商場(chǎng)的各種可能。

今時(shí)今刻，當(dāng)我們?cè)俣劝裀AFC MALL與深圳其他MALL進(jìn)行對(duì)比時(shí)，發(fā)現(xiàn)這家商場(chǎng)簡(jiǎn)直“太可了”。

無(wú)論是集結(jié)諸多“可圈可點(diǎn)”的品牌門店，還是過(guò)去一年連續(xù)推出的幾大引發(fā)全城熱議的營(yíng)銷事件，PAFC MALL帶給外界持續(xù)不斷地“驚喜感”，可稱得上是年度“寶藏”MALL。

以近期亮相的商場(chǎng)B1層為例，作為平安金融中心的地鐵直通層，這里被打造成了一個(gè)“時(shí)光穿梭”的主題場(chǎng)景區(qū)。在這個(gè)以“時(shí)集”命名的空間中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)以沉浸式的故事場(chǎng)景，結(jié)合光影空間、工業(yè)風(fēng)設(shè)計(jì)、霓虹燈、新媒體藝術(shù)、特色展覽等元素，挖掘這個(gè)城市的人文、美食等特殊符號(hào)在留白區(qū)逐一呈現(xiàn)。

不止于場(chǎng)景創(chuàng)新，B1層還網(wǎng)羅了7家華南首店、2家深圳首店以及20+的特色網(wǎng)紅品牌，以特色+品質(zhì)餐飲的集合，一經(jīng)亮相就備受歡迎，成為了深圳福田CBD白領(lǐng)們、年輕達(dá)人們新的“打食基地”。

事實(shí)上，這僅是PAFC MALL近一年諸多運(yùn)營(yíng)實(shí)踐成果中的一部分。從項(xiàng)目處獲悉，該商場(chǎng)：

• 上半年業(yè)績(jī)同比2019年增長(zhǎng)了113.5%, 環(huán)比去年下半年增長(zhǎng)了12.5%。

• 品牌簽約率從去年的80%提升到98.5%突破歷史新高。

這一系列的數(shù)據(jù)，都在說(shuō)明PAFC MALL似乎正迎來(lái)其開(kāi)業(yè)以來(lái)的“最好狀態(tài)”。在與該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深入交流后，本文，我們將試著復(fù)盤(pán)過(guò)去一年該商場(chǎng)究竟是如何一步步向上生長(zhǎng)的？未來(lái)還將有哪些期待？

一、不止于高端商務(wù)配套

作為深圳乃至全國(guó)的地標(biāo)建筑，平安金融中心綜合體中集合了辦公、商業(yè)、會(huì)議、觀光、奢華精品酒店等于一體：

• 高達(dá)592.5米的總部大廈：集結(jié)了平安集團(tuán)、雪松信托、TDK集團(tuán)、華鑫國(guó)際信托等世界500強(qiáng)企業(yè)以及盈科、天同等高端律所、中金、建信理財(cái)、中央結(jié)算公司等頭部金融公司的精英們?cè)诖宿k公。

• 世界著名高端酒店-柏悅：位于南塔，作為凱悅集團(tuán)旗下高端酒店品牌，自開(kāi)業(yè)以來(lái)攜手Diptyque、Louis Vuitton、Celine、Cartier等眾多國(guó)際品牌舉辦了多場(chǎng)VIP鑒賞活動(dòng)，擁有龐大的高端住客群體。

• FREE SKY 觀光層：位于大廈116層，可“上帝視角”360°俯瞰鵬城風(fēng)光，是深圳頗具科技人文內(nèi)涵的觀光旅游地標(biāo)。

作為綜合體的配套商業(yè)，PAFC MALL的客群亦可初步分為三大類：具有強(qiáng)大消費(fèi)力的總部金融辦公人群；高奢酒店帶來(lái)的高質(zhì)量客群；城市天際線的觀光旅游群體。

這樣的客群畫(huà)像，構(gòu)成了PAFC MALL相較于深圳其他購(gòu)物中心“與眾不同”的基底。

在PAFC MALL開(kāi)業(yè)之前，福田CBD區(qū)域已經(jīng)有了星河COCOPark、中心城、皇庭廣場(chǎng)等開(kāi)業(yè)較早的商場(chǎng)。對(duì)比這些商場(chǎng)，PAFC MALL更需要思考的是，如何賦能整個(gè)綜合體生態(tài)？

為此，深度研究上述這些高質(zhì)客群的消費(fèi)需求，打造商場(chǎng)獨(dú)特的氣質(zhì)，成為PAFC MALL團(tuán)隊(duì)一直在思考的問(wèn)題。

從目前商場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)和品牌矩陣來(lái)看，基本呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn)：

// CBD的高端餐飲擔(dān)當(dāng)，集結(jié)米其林、黑珍珠等特色餐廳

高端寫(xiě)字樓林立的福田CBD，高端商務(wù)社交需求龐大。在片區(qū)商場(chǎng)以大眾消費(fèi)為主的背景下，PAFC MALL以高端品質(zhì)餐飲破局，成為其立足CBD的差異化標(biāo)簽。

商場(chǎng)引進(jìn)了諸多米其林推薦餐廳、黑珍珠餐廳、高端餐飲會(huì)所，包括新榮記、田舍家、莫爾頓扒房、老乾杯、Wolfgang's Steakhouse、傲廬 、CASK Bar、粵菜王府、莆田等品牌，逐漸形成極具影響力和號(hào)召力的高端餐飲矩陣。

由于對(duì)高質(zhì)客群需求的精準(zhǔn)把控，商場(chǎng)引進(jìn)的眾多餐飲業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。

如火遍北京的米其林三星餐廳新榮記，其PAFC MALL門店目前月均銷售額超過(guò)500萬(wàn)元，田舍家、Wolfgang's Steakhouse等品牌月均業(yè)績(jī)亦超過(guò)300萬(wàn)元。

//為CBD高凈值客群提供尊享式“生活服務(wù)”

“高凈值客群愿意花更多的時(shí)間和精力在自身形象的維護(hù)和打造上。”因此PAFC MALL在這類業(yè)態(tài)上的布局亦是精挑細(xì)選。

其先后引進(jìn)了深圳首家H SKIN CARE 宸山皮膚管理、Dr.Reborn 醫(yī)療美容、les bobos 科技芳療SPA、雪瑞爾健康養(yǎng)發(fā)主題館、INSTYLE 造型、佳美口腔等美容美體業(yè)態(tài)，梵音瑜伽、一兆韋德健身、英皇電影城等運(yùn)動(dòng)及休閑娛樂(lè)品牌。基本滿足CBD白領(lǐng)精英們的日常顏值管理、身材管理、休閑娛樂(lè)體驗(yàn)需求。

“我們場(chǎng)內(nèi)很多的美容美體品牌店業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)。有些門店已多次擴(kuò)容。”據(jù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)透露，場(chǎng)內(nèi)的DrReborn門店上半年月均業(yè)績(jī)位列全國(guó)第一。

//呈現(xiàn)差異化的生活場(chǎng)景，打造“獨(dú)家體驗(yàn)”。

為了打造區(qū)別于其他項(xiàng)目的“獨(dú)一份”體驗(yàn)，項(xiàng)目方非常鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新門店內(nèi)容生態(tài)，打造更具體驗(yàn)感的場(chǎng)景空間。

居住在福田區(qū)的Susan表示，“PAFC MALL那種非嘈雜的氛圍，是我喜歡的。即使是一些在深圳耳熟能詳?shù)钠放疲谶@個(gè)商場(chǎng)打造的門店也是很有看頭，這是我更喜歡去那的原因。”

而這，亦是筆者認(rèn)為該商場(chǎng)具有“寶藏”特性的原因之一。

• 以順電為例，在這里打造了“sundanlife順電味”華南旗艦店。在橫跨2個(gè)樓層5000㎡空間中，集結(jié)了書(shū)籍、數(shù)碼、家電等各類用品的跨界組合，門店中不僅有特色的體驗(yàn)講解課，還有特別的“老男孩世界”。

• 商務(wù)社交第一選擇的星巴克，帶來(lái)了“深圳唯二”的星巴克甄選咖啡·酒坊（Starbucks Reserve Cafe & Bar Mixato），集合旗下“臻選咖啡”和“Bar Mixato”兩個(gè)概念，為高端商務(wù)人士打造一個(gè)集咖啡與酒吧體驗(yàn)于一體的門店場(chǎng)景。

• 網(wǎng)紅新生活方式品牌gaga，在這里開(kāi)出了其首個(gè)品牌旗艦店，集合gaga的美學(xué)態(tài)度與生活場(chǎng)景，主打一站式餐飲+生活集成空間。這也是很多深圳人最喜歡的一家gaga輕食門店。

• 爆火出圈的國(guó)風(fēng)新零售茶飲品牌tea’stone，PAFC MALL是其走進(jìn)購(gòu)物中心的第一站，其獨(dú)特的門店場(chǎng)景與茶飲體驗(yàn)，現(xiàn)已成為CBD高端商務(wù)客群首選的社交場(chǎng)之一。

毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于品牌商家而言，愿意在一個(gè)商場(chǎng)花重金投入門店創(chuàng)新，必是基于商場(chǎng)擁有“適配”的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客群。而PAFC MALL回饋給商戶的，就是直接的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。以順電味為例，這家店是順電單店年銷售破億門店。其他品牌如gaga門店業(yè)績(jī)亦排在全國(guó)前三。

正是通過(guò)上述業(yè)態(tài)、品牌門店的精心呈現(xiàn)，讓PAFC MALL打造了一個(gè)“城市之上的品質(zhì)生活中心”，其不止于成為高端商務(wù)的附屬，更是CBD的創(chuàng)意生活中心，逐漸形成了自身的獨(dú)特商業(yè)魅力。

二、打造地標(biāo)式場(chǎng)域文化

每個(gè)城市的地標(biāo)建筑，自誕生起就注定“責(zé)任重大”。平安金融中心之于深圳的意義，不止于其刷新了城市天際線，更在于其不僅是推動(dòng)城市發(fā)展的中堅(jiān)力量，甚至承載著一座城市的精神象征。

作為地標(biāo)建筑下的商場(chǎng)，這種社會(huì)期待與責(zé)任亦在PAFC MALL中得以傳遞與傳承。

自開(kāi)業(yè)以來(lái)，PAFC MALL大膽嘗試前沿的藝術(shù)+時(shí)尚的合作模式，聯(lián)合知名的時(shí)尚機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)大家等，以一年數(shù)場(chǎng)大型藝術(shù)策劃，期望給這座城市的居民帶來(lái)一些獨(dú)特的人文體驗(yàn)。

以2020年為例，疫情穩(wěn)定后PAFC MALL相繼策劃了多場(chǎng)活動(dòng)：

• 10月底，PAFC MALL聯(lián)合中國(guó)知名時(shí)尚雜志《時(shí)尚芭莎》啟動(dòng)藝術(shù)展「Beauty Space」首站，展示以「Red onTime·正當(dāng)紅」為主題的紅色美學(xué)藝術(shù)。

• 12月末，聯(lián)合先鋒藝術(shù)家任哲先生，帶來(lái)極具開(kāi)創(chuàng)意義的「赤子心」沉浸式藝術(shù)展。

不止于上述大型活動(dòng)，PAFC MALL也在積極探索商業(yè)公共空間藝術(shù)化，如今年4月中旬啟動(dòng)的8層露臺(tái)燈光裝置。該裝置將虛擬技術(shù)與現(xiàn)實(shí)空間結(jié)合，融入先鋒藝術(shù)與科技元素，消費(fèi)者可通過(guò)小程序與裝置進(jìn)行互動(dòng)，共同點(diǎn)亮“城市之光”。

作為城市人文精神的踐行者，PAFC MALL還曾攜手谷文達(dá)、陳潔、Etienne Schwarcz、周力、瞿廣慈等國(guó)際知名藝術(shù)家，舉辦數(shù)次大型藝術(shù)活動(dòng)及城市藝術(shù)事件，創(chuàng)作出富有城市人文精神內(nèi)涵的藝術(shù)作品，受到廣泛關(guān)注。

由此，PAFC MALL從一個(gè)單純的商業(yè)消費(fèi)中心，通過(guò)一系列的藝術(shù)策劃，聯(lián)動(dòng)各類跨界文化藝術(shù)IP，讓商場(chǎng)逐漸培養(yǎng)成了以文化藝術(shù)為核心DNA的場(chǎng)域文化，成為一個(gè)城市公共人文生活中心。而這，亦與其城市地標(biāo)建筑的屬性相得益彰。

三、面向未來(lái)，開(kāi)啟調(diào)改“進(jìn)階”序幕

顯然，經(jīng)過(guò)3年的摸索，PAFC MALL逐漸形成了具有“平安不動(dòng)產(chǎn)”特色的“地標(biāo)商業(yè)”的運(yùn)營(yíng)法則：基于地標(biāo)光環(huán)，打造獨(dú)特場(chǎng)域商業(yè)生態(tài)，形成獨(dú)特的城市影響力。

對(duì)于商場(chǎng)新階段的發(fā)展規(guī)劃，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)亦有自己的思考。

//緊扣首店經(jīng)濟(jì)，打造三大餐飲矩陣

PAFC MALL表示，“擁有這樣優(yōu)質(zhì)的客群，我們希望給這些客戶提供更獨(dú)一無(wú)二的、更高品質(zhì)的商業(yè)服務(wù)，從而形成我們的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。”而首店是其發(fā)力的落腳點(diǎn)。

過(guò)去一年P(guān)AFC MALL調(diào)整了45個(gè)品牌，其中首店品牌占比更是超過(guò)45%，包括Wolfgang's Steakhouse、CASK Bar、蟹道、喜公館、Baker&Spice、目利の銀次、鮨政、水舞饌、超好面、Snow51、Dr.stretch等均是首進(jìn)華南或者深圳。

除了挖掘優(yōu)質(zhì)“首店”品牌外，PAFC MALL團(tuán)隊(duì)還基于客群特征，不斷引進(jìn)和優(yōu)化契合高端客群需求的品牌，以及深受年輕人喜歡的，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的品牌。

于是我們看到，基于上述品牌招調(diào)邏輯，以餐飲為例，經(jīng)過(guò)近一年時(shí)間的調(diào)整后，逐漸形成了高端餐飲、品質(zhì)夜生活、網(wǎng)紅特色小店三大維度的品牌矩陣。

但是，餐飲只是PAFC MALL揭開(kāi)新一輪升級(jí)調(diào)改的序幕。新的三年發(fā)展期，PAFC MALL欲在零售方面再“進(jìn)階”。

//緊扣CBD高質(zhì)客群，持續(xù)優(yōu)化零售業(yè)態(tài)

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)商場(chǎng)整體將圍繞著“城市之上的品質(zhì)生活中心”核心定位，進(jìn)一步提升品牌內(nèi)容組合。

據(jù)項(xiàng)目方透露，結(jié)合近三年來(lái)逐漸積攢的成熟的具有高消費(fèi)力的優(yōu)質(zhì)客群，未來(lái)PAFC MALL亦將逐漸提升其零售品類的豐富度。尤其以L1-L2層將成為下一階段的重點(diǎn)調(diào)整目標(biāo)。

“我們一直堅(jiān)信，一個(gè)CBD的地標(biāo)建筑里的商業(yè)零售，可以有更多的可能。現(xiàn)在的年輕人會(huì)更喜歡一些NewLuxury、潮奢品牌。” 據(jù)其團(tuán)隊(duì)透露，這將是未來(lái)PAFC MALL的零售發(fā)力方向。

“我們期望PAFC MALL能成為深圳年輕白領(lǐng)、精英以及二代新貴們喜歡的商場(chǎng)。”

縱觀目前福田CBD的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)比南山和羅湖，其在高端時(shí)尚零售的消費(fèi)氛圍打造上“棋差一著”，一直廣受詬病。現(xiàn)有的商場(chǎng)，或聚焦家庭消費(fèi)、或以年輕人消費(fèi)為主，卻缺乏滿足福田龐大的高凈值消費(fèi)群體消費(fèi)的場(chǎng)所。

“現(xiàn)在是福田高端零售的空窗期，我們希望自己能夠抓住。”據(jù)筆者觀察，在現(xiàn)有商場(chǎng)中，如果要以區(qū)位條件、客群條件來(lái)定，PAFC MALL的優(yōu)勢(shì)確實(shí)非常明顯。

但挑戰(zhàn)依然存在。相較于北京國(guó)貿(mào)商圈、廣州天河商圈，深圳福田CBD消費(fèi)力很強(qiáng)，相較于后海和蔡屋圍商圈，零售消費(fèi)氛圍稍弱，同質(zhì)化較為明顯。這亦意味著提升空間很大。

PAFC MALL下一階段的運(yùn)營(yíng)思考，“我們希望與周邊項(xiàng)目能夠有更多的互補(bǔ)，形成聚合力，一起壯大CBD商圈影響力。”

立足深圳CBD，PAFC MALL將如何助力福田商業(yè)體驗(yàn)提升，我們亦將拭目以待。

縱觀中國(guó)各大城市，高層地標(biāo)建筑不斷涌現(xiàn)，關(guān)于地標(biāo)建筑下的商業(yè)配套的運(yùn)營(yíng)探索，卻相對(duì)少有企業(yè)涉獵。究其核心原因，正在于“商業(yè)如何與地標(biāo)光環(huán)匹配”問(wèn)題。

以深圳PAFC MALL為代表，平安不動(dòng)產(chǎn)正在探索的“地標(biāo)商業(yè)”運(yùn)營(yíng)，從目前來(lái)看，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的深圳商業(yè)圈，整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。我們亦期待，PAFC MALL將繼續(xù)秉承初心，為深圳商業(yè)帶來(lái)別樣風(fēng)采。

（文章來(lái)源：贏商網(wǎng) 羅嘉欣）

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。